دادخواست تعدیل اجاره یا اجار بهاء چیست ؟

شرایط آن( سرقفلی ،قانون سال ۵۶ ،قانون ۷۶) 

 ماده ۴ _ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶در مورد اجاره سرقفلی تعدیل اجاره یا اجار بهاء چیست ؟

هر یک از موجر یا مستاجر می تواند به استناد به ترقی و تنزیل هزینه های زندگی ، درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاربهاء را بنمایند مشروط به اینکه مدت اجاره سرقفلی منقضی شده باشد و یا اینکه از تاریخ استفاده ی مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرره در حکم قطعی که به تعیین یا تعدیل اجاره سرقفلی منتهی شده باشد، سه سال تمام گذشته باشد

النهایه دادگاه با جلب نظر کارشناسی ، اجاره بهاء را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد، حکم دادگاه در این خصوص قطعی است 

   رای وحدت رویه اجاره سرقفلی ( تعدیل اجاربهاء )

نکته : برابر رویه وحدت رویه شماره ۵۱۹ مورخه ۱۲/۱۲/۶۷ هیات عمومی دیوانعالی کشور این حکم قابل تجدید نظر است، پس قطعی نیست.

ماده ۵ _موجر می تواند مابه التفاوت اجاره بهاء را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه کند در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم به تعدیل ، مستاجر را به پرداخت مابه التفاوت اجاره از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم ، محکوم می کند.

دایره اجراء مکلف است خسارت تاخیر تادیه از تاریخ اجرای حکم را به قرار  _دوازده درصد_ در سال احتساب و از مستاجر وصول و به موجر بپردازد

مستاجر نیز می تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره بهاء ؛ رد مابه التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تاخیر تادیه به شرح فوق درخواست کند

  پس با توجه به شرح ماوقع میبایست ….

۱-قرارداد اجاره الزاما منقضی گردیده

۲-اگر قبلا راجع به اجاربهای حکم تعدیل صادر و قطعی شده باشد ( ۳ سال از تاریخ حکم قطعی گذشته باشد ) .

۳-در صورت عدم تنظیم قرارداد اجاره یا اینکه مبلغ اجاره معین نباشد می بایست درخواست تجدید نظر، ظرف سه سال از تاریخ استفاده مستاجر و یا صدور حکم قطعی تنظیم سند اجاره و یا تعین اجاربهاء معین گردد.

۴-قرارداد اجاره املاک تجاری میبایست قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد و یا مستاجر در قبل از سال ۷۶ مستاجر باشد.

۵-هر یک از موجر یا مستاجر می توانند با توجه به زیاد یا کم شدن تورم وهزینه های زندگی درخواست تعدیل اجاره بهاء را، در دادگاه محل وقوع مال غیر منقول بدهند بنابراین ملاک کار کاهش و افزایش هزینه است.

۶-دادخوست تعدیل اجاره بهاء بعلاوه مطالبه مابه التفاوت اجاره بها ء را می توان بصورت همزمان، تقدیم محکمه نمود

۷-سوال : آیا در دعوی تعدیل اجاره بهاء ، احراز مالکیت موجر لازم است:

بموجب نظریه مشورتی شماره ۱۰۲۸/۷ مورخه ۱۲/۱۲/۷۳ اداره حقوقی احراز مالکیت لازم نیست

۸- ارزیابی میزان تعدیل و کاهش هزینه ها با توجه به نظریه کارشناس صورت می گیرد

 روند اجرای کار در محکمه

۱-اجاره سرقفلی ( تعدیل ) بدواً شما می بایست دادخواستی تحت عنوان تعدیل اجاره بها ء و مطالبه ما به التفاوت اجاره بهاء در دفتر خدمات الکترونیک قضایی ،تقدیم نموده

۲-دعوی مذکور جزء دعوی مالی و.. می باشد یعنی برابر مبلغ تقویم شده میباست تمبر هزینه دادرسی بزنید

۳-پس از ارجاع پرونده به یکی از شعبات دادگاه ؛ دادگاه مربوطه وقت رسیدگی تعین می کند و ضمن ارجاع امر مراتب به کارشناس دادگستری میزان اجاره بهاء را تعین می کند

۴-حکم دادگاه در خصوص تعدیل اجاره بهاء جنبه اعلامی دارد ( نیاز به صدور اجراییه ندارد ) و لکن در خصوص مطالبه مابه التفاوت جنبه اجرایی دارد ( نیاز به صدور اجراییه دارد )

۵- مستاجر نیز حق دارد با توجه به کاهش هزینه ها درخواست تعدیل اجاربهاء ( تقلیل) آن را از محکمه تقاضا نمایند

بهتر است با توجه به اینکه قوانین مربوط به حق کسب و پیشه و سرقفلی ،جزء قوانین خاص و پیچیده می باشد ،قبل از ورود به چنین دعاوی ،نظر وکیل مجرب یا مشاوره حقوقی را جویا شوید ،

چراکه عدم آگاهی شما از این قوانین موجب ورود خسارات فراوان به شما می گردد